Czas wielkiej zmienności – otoczenie makro i rynek nieruchomości okiem analityków PKO BP – relacja.
Dziś byłem na webinarze analityków z PKO BP, prezentację prowadził Piotr Bujak – Główny Ekonomista i Dyrektor Departamentu Analiz EKonomicznych oraz Wojciech Matysiak – Kierownik Zespołu Analiz Nieruchomości.
Skrót dla wypoku.
Tu linki do poprzednich:
29 września 2022 mBank
15 września 2022 Nationale Nederlanden
6 sierpnia 2022 BNP Paribas
Otoczenie makro na świecie
Przedstawicielka Bundesbanku Isabel Schnabel (występująca w Jackcson Hole jako reprezentantka EBC) fajnie określiła sytuację: Doświadczamy nieprzewidywalnych szoków o ogromnym zakresie oddziaływania, które były szokami nieekonomicznymi, które trudno jest modelować ekonomicznie, a ich wpływ na gospodarkę jest oczywisty. W takim środowisku żyjemy.
Silnie stagflacyjne tendencje w gospodarce. Wzrost inflacji z tendencjami recesyjnymi. To coś czego nie było od szoku naftowego na świecie, a u nas od czasu transformacji.
Wybuch wojny nasilił tendencje stagflacyjne widoczne wcześniej.
Dla każdej dużej gospodarki scenariusz (co najmniej) technicznej recesji jest scenariuszem bazowym.
Procesy inflacyjne są niejednorodne. W USA i Chinach wydaje się, że sytuacja się normalizuje, szczególnie na poziomie producentów. W UE niestety szok energetyczny nie pozwala na wyhamowanie inflacyjne i stąd uścisk stagflacyjny w UE jest mocniejszy. Tutaj reakcja EBC może być mocniejsza mimo prawdopodobieństwa głębszej recesji niż w USA.
Ceny gazu wymuszają działania interwencyjne w UE, żeby sytuację unormować. Obniżyć ceny i jednocześnie zwiększyć dostępność. Te dwie rzeczy jednocześnie są wyjątkowo trudne. Ciężko powiedzieć czy to się uda. To ogromne wyzwanie. Sroga zima może rozkręcić problem do poziomu nie do uniesienia.
Ryzyko utrwalenia się inflacji jest tak poważne, że banki centralne chcą podnosić stopy. Najbardziej zdecydowany jest FED i najprawdopodobniej do końca roku będzie to trwało, minimum łącznie +100pb (0,75 teraz i 0,5 grudzień). Może nawet coś na początku 2023 będzie. Pivot najwcześniej 2023.
Recesja w USA miałaby mniejsze skutki dla świata niż poziom stóp. Recesja włącza szybciej procesy dezinflacyjne.
Podwyżki w większości krajów mogą być kontynuowane przez kilka miesięcy może nawet kilka kwartałów.
Polska
Polska nie uniknie recesji, co najmniej płytkiej na 2 lub 3 kwartały.
IV kwartał 2022 i I kwartał 2023 będą ciężkie. Widać to po danych makro i wiedzą to od swoich największych klientów biznesowych.
Najwięcej od PKB odejmą na szczęście zapasy, a konsumpcja tylko delikatnie zwolni.
Ocena sytuacji w gospodarstwach domowych jest słaba, ale to nie jest dramat.
Bezrobocie nie rośnie w ujęciu wyrównanym sezonowo i rośnie aktywność zawodowa.
Milion obcokrajowców pracujących. Mimo tego stopa bezrobocia jest niska, wzrost powinien być drobny, niewiele odchylający się od sezonowości. Może na dwa kwartały. Nadal ogrom wakatów i braku pracowników.
Mamy dużo pracowników tymczasowych z zagranicy około 300-400 tys (pomijając Ukraińców). To jest bufor dla krajowej podaży pracy.
Płace powinny spowolnić. Jeśli jednak rynek pracy będzie mocny to i dynamika wynagrodzeń może wzrosnąć. Na tle UE mamy drugą najniższą stopę bezrobocia, więc to realnie jest duży atut do przejścia recesji w mniej bolesny sposób.
Kiedy szczyt inflacji?
Jeszcze przed nami. Początek przyszłego roku może jeszcze trochę podbić.
Dużo ingerencji w rynek energii, dzięki której ścieżka inflacji powinna się obniżyć. Jeśli nie będzie interwencji na rynku gazu i ciepła, to może być jeszcze podbicie.
Trzeba pamiętać, że inercja procesów inflacyjnych jest mocna, jednak na koniec 2023 i tak widzimy inflację poniżej 10%. To dość szeroki rynkowy konsensus.
Ze stopami dochodzimy do końca cyklu. Nie można wykluczyć jeszcze jednej podwyżki 0,25 „dostrajającej”. Ale to chyba będzie koniec. Pod warunkiem że nie będzie wydarzeń nadzwyczajnych, typu mocna presja na osłabienie waluty (ale wyizolowana presja, nie ogólna w regionie)
W drugiej połowie 2023 powinny się rozpocząć obniżki.
Nieruchomości
Załamanie hipotek wyższe niż w przypadku kryzysu finansowego.
Wzrost stóp, rekomendacja KNF + pogorszenie otoczenia makro, wiec sytuacja musi wyglądać inaczej niż w czasie boomu.
Zamroziła się transakcyjność.
Popyt na kredyt spadł o 70%. Spadł też popyt inwestycyjny, silniej niż popyt konsumpcyjny. Krótkoterminowe depozyty dały prostą kalkulację, że można decyzje zakupowe odłożyć w czasie.
Relacja wynagrodzeń do ceny m2 jest niekorzystna. Wydaje się, że jesteśmy teraz w punkcie minimum, jeśli nie będzie więcej podwyżek.
Ceny mieszkań nie powinny rosnąć, stabilizacja lub lekki spadek.
Silny rynek pracy odporny na recesję i wzrost wynagrodzeń nominalnych powinny prowadzić do wzrostu dostępności.
Chyba najgorsze za nami.
Transakcyjność na pierwotnym – mniej 70% rok do roku. Największe miasta -50/60%
Na wtórnym około 45-50. Bo wtórny szybciej dostosowuje się do cen, łatwiej o negocjacje.
Najtańsze mieszkania – największy spadek transakcji. Segment premium – najmniejszy spadek transakcji.
Spadek popytu to oczywiście wzrost mieszkań w ofercie. Nawet 50% mieszkań więcej do wyboru mieszkań na pierwotnym.
Podaż domów została zatrzymana, nie rośnie za bardzo.
Cena zakupowa mieszkań spada, ale kosztem zakupu mniejszych metraży. Stać nas na mniejszy kredyt, to kupujemy mniejsze mieszkanie.
Nowe inwestycje nie są za bardzo rozpoczynane. Jesteśmy w okolicy poziomów z dna pandemii.
W dużych miastach, gdzie działają nawięksi deweloperzy łatwiejsza kontrola podaży. W małych miastach kłopoty płynnościowe deweloperów mogą być większe, więc mniej im zależy na kontroli podaży.
Zagrożenie silną recesją powinno doprowadzić do spadku cen materiałów, niższy popyt to wymusi. Stany magazynowe są pełne i chęć redukcji stanów też może spowodować spadek cen.
Przy dużej niepewności wielu deweloperów woli nierozpoczynać nowych inwestycji.
Rok do roku delikatny spadek dynamiki cen. W małych miejscowościach mamy już spadki cen. Zniwelowany tam został wzrost z I i II kwartału 2022.
W kolejnym roku presja negatywna. Stagnacja popytowa będzie bardzo powoli się poprawiała. To raczej tendencja na rok, a nie kilka mcy. Ryzyko nadpodaży w mniejszych miejscowościach.
Popyt po około roku powinien się odbudowywać, oczywiście zależy to od obniżek stóp. Po stronie podażowej będzie efekt spadku nowej podaży.
Za dwa lata powinniśmy wrócić do trendu wzrostowego i to raczej silnego.
Najem
Popyt na rynku najmu się zwiększył. Imigracja + wzrost stóp. Potencjalni nabywcy nie mogą zaciągnąć kredytu, więc wynajmują. Studenci wrócili do nauki stacjonarnej, wiec to też odradza popyt.
Obecnie rata kredytu przewyższa stawkę czynszu i stawki czynszu mają tendencję wzrostową.
Rentowność najmu wzrosła, ale nawet 7% nie jest już obecnie zbyt atrakcyjne.
5% z mieszkania kontra 0% na lokacie to była inna rzeczywistość.
Perspektywy rynku są dobre, jeśli aktywność popytu wróci. Mamy niskie nasycenie zasobem mieszkaniowym, więc strukturalnie działalność deweloperów nadal ma rację bytu. Raczej maks 2 chude lata dla branży, lub tylko rok.
Stosunkowo mało gospodarstw domowych bez dzieci. Mimo, że jest nas mniej liczbowo, to rośnie ilość gospodarstw domowych. To zrobi popyt długofalowo.
Niedobór ilości pokoi i zbyt mała powierzchnia – to czynniki przemawiające za chęcią dalszych zakupów w sprzyjających warunkach. Wraz ze wzrostem zamożności chęć posiadania drugiej nieruchomości też będzie długookresowo generował popyt. W polsce tylko 10% gospodarstw ma drugą nieruchomość, a np Niemcy to ok 40%
Krótkoterminowo słabo, 1 rok na pewno chudy może nawet ze spadkiem 10%, długoterminowo stonks. Nawet jeśli ceny by spadły o kilkanaście, to nie cofamy się znacząco.
Kilka tematów z boku
Sytuacja kryzysowa na rynku obligacji w UK
To nie jest chyba najgorsze co nam grozi. Ale przypomina to lata 2006-2007, a konsekwencje znamy, bo fikołka zrobił BearSterns i Lehmann. Jednak to nie jest ta skala. Ale być może to jest wierzchołek góry lodowej jeśli coraz wyższe stopy ciśnięte przez FED będą wyciskać coraz więcej „trudnych” sytuacji tego typu. Bernanke i Dimon z JPM aktualnie ostrzegają. Może jakiś fundusz emerytalny się wywali
WIBOR na WIRON – dobrze, że zmiana jest w sposób cywilizowany a nie na szybko. Jednak sama zmiana nie musi się okazać dobra.
Zakupy hurtowe nieruchomości przez fundusze
Za mała skala by mocno wpłynąć na rynek. To jest kilkanaście tysięcy mieszkań, przy 1,4 mln będących w najmie. W dużych miastach może to być pomoc płynnościowa dla deweloperów. Oceniają to zjawisko jako obwąchiwanie na ten moment.
Na koniec zareklamowali swój serwis analityczny. Ponoć większość ogólnodostępna, zachęcają do korzystania.
https://www.pkobp.pl/centrum-analiz
#gielda #inwestycje #ekonomia #nieruchomosci #kredythipoteczny