Zainspirowany zakopanym (i słusznie) znaleziskiem zastanawiam się dlaczego właściwie podatek katastralny jest gównianym pomysłem dla większości uczestników rynku i w ogóle obywateli? Pokuszę się o komentarz i próbę analizy, zachęcam do przeczytania i racjonalnej dyskusji, bo choć większość osób wie, że kataster w naszych warunkach to gówno, to warto, żeby każdy sobie uświadomił dlaczego. Pojęciami „kataster” i „podatek katastralny” będę dla uproszczenia posługiwał się zamiennie.
Zacząć chyba należałoby od tego, kto w ogóle chciałby wprowadzenia podatku katastralnego. W Polsce są to właściwie dwie główne kategorie podmiotów:
1. – Państwo (fiskus i samorządy terytorialne) które byłoby beneficjentem,
2. – Osoby fizyczne, które są niezadowolone z własnej sytuacji mieszkaniowej i chciałyby ją zmienić i łudzą się, że podatek katastralny jest do tego drogą.
Motywacja Państwa jest jasna – zawsze i wszędzie chce naszych pieniędzy pod byle pretekstem i tutaj nie ma nad czym się zastanawiać. Samorządom natomiast nie chce się budować mieszkań komunalnych, bo jest to robota bardzo kosztowna, a niewdzięczna. Obłożyć marmurem i łańcuchami placyk w centrum miasta, a potem strzelić fotki promocyjne i pochwalić się wyborcom „rewitalizacją” jest łatwo. Wybudować nową drogę za którą będą wdzięczne tysiące kierowców – też się opłaca politycznie. Natomiast postawić blok komunalny to grube miliony, a potem wyborcy i tak będą się pluć, że tylko kilkuset 500+ z tego skorzystało, mieszkania dostała patologia, wszystko zdewastowane itp. Same kłopoty. Samorządy więc chcą rozwiązania problemów mieszkaniowych, ale cudzym kosztem i wysiłkiem. Jednocześnie samorządy chciałyby kataster nawet bardziej od polityków na szczeblu centralnym, bo nie poniosłyby kosztów politycznych jego wprowadzenia, a może dostałyby jakiś odsyp.
Czyli zarówno fiksus jak i samorządy jeżeli chcą podatku katastralnego, to nie po to, żeby zrobić dobrze WAM, tylko po to, żeby zrobić dobrze SOBIE. I warto sobie to uświadomić i dobrze zapamiętać.
Zostawmy zbójeckie państwo i jego lokalne odnogi, pytanie jednak czego się spodziewają zwykli ludzie podchodzący przychylnie do tego typu pomysłów? Pomińmy irracjonalny resentyment („dojebać burżujom xD”), bo z tym się nie da dyskutować. Stawiane jest zazwyczaj takie teoretyczne uzasadnienie: opodatkowujmy „dodatkowe „lokale posiadane przez bogatszych, przez co zmusimy ich do odsprzedaży posiadanych „nadmiarowych” lokali. One potem wrócą na rynek, w konsekwencji będzie łatwiej coś kupić taniej.
Na pewno tak właśnie będzie? Załóżmy, że wprowadzamy podatek katastralny np. od czwartego posiadanego lokalu mieszkalnego. Przeanalizujmy to punkt o punkcie.
1.Wchodzi nowa ustawa. Zanim ustawa wejdzie w życie zawsze jest jakieś vacatio legis, więc tylko idiota nie będzie zawczasu od nowego podatku uciekał. Zacznie się więc przepisywanie na rodziny i rozmaite kombinacje optymalizacyjne. Darowizna na rodzinę to najprostszy sposób – np. przy limicie trzech mieszkań na osobę, rodzina z dwojgiem dzieci może mieć w sumie 12 mieszkań i mieszkać tylko w jednym, a wynajmować pozostałe nie płacąc daniny katastralnej. Darowizna na inne osoby spoza grupy 0 może się opłacać albo nie, w zależności od stawki. W każdym razie dobrzy doradcy podatkowi na pewno zarobią, a podatek do pewnego stopnia będzie w ogóle nieściągalny.
2.Jeżeli już ktoś nie będzie mógł zastosować manewru z punktu 1., to stanie przed alternatywą: wynajmować dalej swój lokal czy go sprzedać? Pierwszy i najbardziej prawdopodobny wariant jest taki, że wynajmujący przerzucą koszt dodatkowego podatku na najemców, solidarnie podwyższając wysokość czynszu. Będzie to tym łatwiejsze, że prywatni wynajmujący całkowicie dominują na rynku najmu w Polsce – nie ma silnej konkurencji w postaci sektora publicznego, ani spółdzielczego. Najemcy więc nie będą więc mieli żadnego innego wyjścia, jak taki stan rzeczy zaakceptować.
3.I tutaj właściwie można by zakończyć, bo jest to scenariusz najbardziej prawdopodobny. Załóżmy jednak, że jakiś landlord zniechęcony obniżoną katastrem rentownością postanawia sprzedać mieszkanie. Ponieważ jednak nie jest głupi będzie chciał je oczywiście sprzedać po jego wartości rynkowej. A to jak ona będzie wyglądała będzie pochodną zmian spowodowanych wprowadzeniem katastru. Jeżeli deweloperzy obecnie budują X mieszkań rocznie i z tego Y jest kupowane z zamiarem wynajmu, a po wprowadzeniu daniny katastralnej rentowność takich inwestycji spadnie, to liczba zakupów inwestycyjnych Y też się zmniejszy. W konsekwencji zmniejszy się też X, czyli liczba nowych mieszkań wprowadzanych na rynek. Jak to wpłynie na ceny? No zazwyczaj jest tak, że kiedy dostępność jakiegoś dobra się ogranicza, to jego wartość rośnie. Czyli w sytuacji, gdy oferta na rynku zacznie się z roku na rok kurczyć, małe szanse, że landlord będzie tak przyduszony, żeby musieć tanio sprzedać. Może się tak oczywiście zdarzyć, ale będą to sytuacje równie rzadkie co obecnie, podczas gdy podatek powinien spełniać rolę systemową, a nie pomóc kilkuset osobom kupić coś od bankruta.
Co się więc najprawdopodobniej realnie zmieni po wprowadzeniu podatku katastralnego?
– wzrosną czynsze najmu; ALBO spadnie konkurencja na rynku najmu ( bo wypadną z niego ci którzy sprzedali mieszkania bo kataster + ci którzy nie kupią nowych pod wynajem bo uznają, że przez kataster im się taki biznes nie opłaca ) i w konsekwencji też wzrosną czynsze najmu; ( ͡° ͜ʖ ͡°)
– pogorszy się jakość lokali na rynku najmu ( i tak ktoś przyjdzie wynająć, więc po co się starać, cho halinka ojebiemy biała farbą dookoła i będzie, że odświeżone );
– zniknie jakakolwiek profesjonalizacja rynku najmu, większość mieszkań będzie wynajmowana od Janusza mającego dwa trzy lokale;
– zmaleje liczba nowych mieszkań wprowadzanych na rynek;
– zmaleją przychody do budżetu w wyniku mniejszej liczby budowanych mieszkań (CIT, VAT, PIT, PCC, inne przychody pośrednie jak wykończeniówka);
Czyli:
Gdyby kataster był „skuteczny”, czyli na tyle wysoki i dotkliwy, że spowodowałby wyprzedaż mieszkań przez landlordów, to zniszczyłby rynek najmu, obniżył liczbę lokali na wynajem, dając jednocześnie małe nadzieje bardzo niewielkiej grupie osób na zakup taniej.
Gdyby kataster był nieskuteczny, czyli NIE spowodował wyprzedaży, a tylko cel fiskalny, to zyska na tym jedynie Skarb Państwa i gminy (zależnie od konstrukcji) a straci ostatnie ogniwo łańcucha pokarmowego, czyli najemcy mieszkań.
A wiec, jak się nie odwróci zwykły statystyczny Mirek, to dupa i tak będzie z tyłu.
Poza tym są oczywiście jeszcze inne wady typu kataster utrudnia miedzypokoleniową akumulację bogactwa i kształtowanie się klasy średniej. Można też dyskutować nad rozwiązaniami typu likwidacja PIT a w zamian kataster, ale to już inna rozmowa.
Św. Mikołaj powyżej dla atencji. ( ͡° ͜ʖ ͡°)
#nieruchomosci #mieszkaniedeweloperskie #mieszkanie #inwestycje #ekonomia